Rumah Disewakan, Tapi Pemilik Ingin Mengambil Kembali Sebelum Masa Sewa Berakhir? Ini Aturan Hukumnya

LABURA.NET | Rumah telah disewakan, uang sewa telah dibayarkan, tetapi tiba-tiba pemilik ingin mengambil kembali rumah tersebut sebelum masa sewa berakhir. Apakah pemilik rumah boleh membatalkan sewa secara sepihak?

Jawabannya tidak sesederhana “rumah itu milik saya, jadi saya berhak mengambilnya kembali kapan saja”.

Dalam hubungan sewa-menyewa, kepemilikan rumah memang berada pada pemilik. Namun, ketika pemilik dan penyewa telah membuat perjanjian sewa yang sah, lahir pula hubungan hukum yang menimbulkan hak dan kewajiban bagi kedua belah pihak.

Karena itu, sebelum mengambil kembali rumah yang sedang disewa, pemilik maupun penyewa perlu terlebih dahulu melihat isi perjanjian, jangka waktu sewa, klausul penghentian, pembayaran sewa, serta alasan hukum yang digunakan untuk mengakhiri hubungan sewa tersebut.

Perjanjian Sewa Bukan Sekadar Kesepakatan Biasa

Secara hukum perdata, sewa-menyewa merupakan suatu perjanjian. Pasal 1548 KUHPerdata mendefinisikan sewa-menyewa sebagai persetujuan ketika satu pihak memberikan kenikmatan atas suatu barang kepada pihak lain untuk waktu tertentu dengan pembayaran harga yang disepakati.

Artinya, terdapat unsur penting dalam hubungan sewa-menyewa, yaitu objek sewa, jangka waktu, harga sewa, serta kesepakatan para pihak.

Lebih jauh, Pasal 1338 KUHPerdata menegaskan prinsip pacta sunt servanda: perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi pihak yang membuatnya dan harus dilaksanakan dengan itikad baik. Badan Pembinaan Hukum Nasional (BPHN) juga menjelaskan bahwa perjanjian yang sah mengikat para pihak dan pada dasarnya tidak dapat ditarik kembali secara sepihak, kecuali berdasarkan kesepakatan atau alasan yang dibenarkan undang-undang.

Dengan demikian, apabila pemilik dan penyewa telah menyepakati rumah disewa selama jangka waktu tertentu, maka jangka waktu tersebut pada prinsipnya harus dihormati.

Pemilik Wajib Memberikan Kenikmatan yang Tenteram

Persoalan menjadi lebih jelas apabila melihat Pasal 1550 KUHPerdata.

Ketentuan tersebut pada pokoknya mewajibkan pihak yang menyewakan untuk menyerahkan barang yang disewakan, memeliharanya agar dapat digunakan sesuai tujuan, serta memberikan hak kepada penyewa untuk menikmati barang tersebut dengan tenteram selama berlangsungnya sewa.

Ini berarti, selama perjanjian sewa masih berjalan dan tidak terdapat alasan hukum atau klausul kontrak yang membenarkan pengakhiran lebih awal, pemilik tidak semestinya bertindak sepihak dengan cara mengusir penyewa, mengunci rumah, mengambil barang penyewa, atau melakukan tindakan lain yang mengganggu penguasaan penyewa atas objek sewa.

Tindakan seperti itu dapat menimbulkan sengketa perdata apabila ternyata bertentangan dengan kesepakatan yang telah dibuat.

Kapan Pemilik Boleh Mengakhiri Sewa Sebelum Waktunya?

Di sinilah pentingnya membaca perjanjian secara menyeluruh.

Tidak setiap pengambilan kembali rumah sebelum masa sewa berakhir otomatis merupakan pelanggaran hukum. Bisa saja dalam kontrak terdapat klausul penghentian lebih awal, misalnya apabila penyewa tidak membayar uang sewa, menggunakan rumah tidak sesuai peruntukan, merusak objek sewa, atau melakukan pelanggaran tertentu yang secara tegas disepakati sebagai alasan penghentian.

Sebaliknya, apabila tidak ada klausul demikian dan penyewa telah memenuhi kewajibannya, pemilik perlu berhati-hati sebelum memutuskan hubungan sewa secara sepihak.

Pasal 1338 KUHPerdata menjadi dasar penting bahwa perjanjian yang dibuat secara sah harus dihormati. Bahkan dalam praktik peradilan, prinsip pacta sunt servanda digunakan untuk menegaskan bahwa kesepakatan yang sah mengikat para pihak.

Bagaimana Jika Perjanjian Sewa Dibuat Tertulis?

Pasal 1570 KUHPerdata mengatur bahwa apabila sewa dibuat secara tertulis, sewa berakhir demi hukum ketika waktu yang telah ditentukan dalam perjanjian telah lewat.

Ketentuan tersebut penting karena menunjukkan bahwa jangka waktu merupakan unsur yang sangat menentukan dalam hubungan sewa-menyewa.

Dengan demikian, apabila kontrak menyebutkan bahwa rumah disewa selama satu tahun dan penyewa telah memenuhi kewajibannya, maka berakhirnya masa sewa pada prinsipnya mengikuti jangka waktu yang telah disepakati, kecuali terdapat dasar lain yang sah untuk mengakhirinya lebih dahulu.

Untuk perjanjian sewa yang tidak dibuat secara tertulis, KUHPerdata juga memiliki ketentuan tersendiri mengenai penghentian sewa dan pemberitahuan kepada pihak lainnya sebagaimana Pasal 1571.

Karena itu, bukti pembayaran, percakapan WhatsApp, kuitansi, transfer bank, saksi, dan dokumen lain dapat menjadi penting ketika terjadi perselisihan mengenai hubungan sewa-menyewa.

Aturan Perumahan Juga Mengatur Sewa Rumah

Selain KUHPerdata, ketentuan mengenai penghunian rumah juga diatur dalam PP Nomor 14 Tahun 2016 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman, yang telah diubah dengan PP Nomor 12 Tahun 2021.

Pasal 28 PP Nomor 14 Tahun 2016 mengakui penghunian rumah melalui cara sewa-menyewa. Ketentuan tersebut juga mengatur bahwa penghunian rumah dengan cara sewa-menyewa dilakukan berdasarkan perjanjian tertulis antara pemilik dan penyewa, yang sekurang-kurangnya memuat hak dan kewajiban, jangka waktu sewa, harga sewa, serta kondisi force majeure.

Status PP Nomor 14 Tahun 2016 tercatat telah diubah oleh PP Nomor 12 Tahun 2021.

Karena itu, dalam praktik penyewaan rumah, perjanjian tertulis sangat penting untuk memberikan kepastian mengenai siapa yang berhak melakukan apa, berapa lama rumah disewa, berapa nilai sewanya, serta bagaimana mekanisme penghentian apabila terjadi persoalan.

Jika Pemilik Memaksa Mengambil Rumah, Apa Akibat Hukumnya?

Apabila pemilik menghentikan sewa sebelum waktunya tanpa dasar yang dibenarkan kontrak atau hukum, sementara penyewa telah melaksanakan kewajibannya, persoalan tersebut dapat berpotensi menjadi sengketa wanprestasi.

Pasal 1267 KUHPerdata memberikan pilihan kepada pihak yang dirugikan karena perikatan tidak dipenuhi untuk meminta pemenuhan perjanjian apabila masih dapat dilakukan atau menuntut pembatalan disertai penggantian biaya, kerugian, dan bunga.

Dalam konteks sewa rumah, bentuk tuntutan tentu bergantung pada fakta dan isi kontrak. Kerugian yang muncul, misalnya kehilangan manfaat atas rumah selama sisa masa sewa, biaya pemindahan, atau kerugian lain, perlu dinilai berdasarkan bukti dan hubungan hukumnya.

Namun perlu digarisbawahi: tidak setiap perselisihan sewa otomatis merupakan tindak pidana. Sengketa mengenai hak dan kewajiban berdasarkan kontrak pada dasarnya perlu terlebih dahulu dilihat dari perspektif hukum perdata.

Penyewa Juga Tidak Boleh Mengabaikan Kewajibannya

Perlindungan hukum bukan hanya untuk penyewa.

Penyewa juga wajib mematuhi perjanjian. Apabila penyewa menunggak pembayaran, merusak rumah, menggunakan rumah untuk kegiatan yang dilarang, mengalihkan sewa tanpa izin, atau melanggar klausul kontrak lainnya, pemilik dapat memiliki dasar hukum untuk mengambil langkah sesuai perjanjian dan ketentuan hukum yang berlaku.

Karena itu, prinsip hukumnya sederhana: pemilik memiliki hak atas rumah, sedangkan penyewa memiliki hak menikmati rumah selama masa sewa sesuai kesepakatan. Keduanya harus menjalankan kewajiban masing-masing dengan itikad baik.

Jangan Bertindak Sepihak Sebelum Memeriksa Kontrak

Persoalan rumah sewa sering kali terlihat sederhana, tetapi dapat berkembang menjadi sengketa hukum yang panjang ketika salah satu pihak mengambil tindakan sepihak.

Sebelum mengambil tindakan, setidaknya periksa:

1. Perjanjian sewa-menyewa dan jangka waktunya;
2. Klausul penghentian atau pembatalan sewa;
3. Bukti pembayaran uang sewa;
4. Bukti komunikasi antara pemilik dan penyewa;
5. Hak dan kewajiban masing-masing pihak;
6. Alasan pemilik ingin mengakhiri sewa lebih awal;
7. Apakah terdapat pelanggaran yang dilakukan penyewa;
8. Mekanisme penyelesaian sengketa yang disepakati.

Jika terjadi perselisihan, penyelesaian sebaiknya tidak dilakukan dengan tindakan sepihak yang justru dapat memperbesar persoalan.

Kesimpulan: Rumah Milik Sendiri Bukan Berarti Bisa Diambil Kapan Saja

Pemilik memang mempunyai hak atas rumahnya. Namun, ketika rumah tersebut telah disewakan berdasarkan perjanjian yang sah, terdapat hubungan hukum yang mengikat pemilik dan penyewa.

Karena itu, keinginan pemilik untuk mengambil kembali rumah sebelum masa sewa berakhir tidak cukup hanya didasarkan pada alasan bahwa rumah tersebut merupakan miliknya. Harus diperiksa terlebih dahulu apakah kontrak memberikan hak untuk mengakhiri sewa lebih awal dan apakah terdapat alasan hukum yang mendukung tindakan tersebut.

Sebaliknya, penyewa juga harus memahami bahwa hak menempati rumah bukan berarti bebas dari kewajiban. Seluruh ketentuan dalam kontrak tetap harus dipatuhi.

Pada akhirnya, kunci utama sengketa rumah sewa adalah perjanjian, bukti, dan dasar hukum.

Apabila pemilik dan penyewa sudah menghadapi perselisihan, jangan terburu-buru melakukan pengusiran, mengganti kunci, mengambil barang, atau tindakan sepihak lainnya. Periksa terlebih dahulu posisi hukum masing-masing dan tempuh penyelesaian berdasarkan ketentuan yang berlaku.

Labura Law Firm dapat membantu masyarakat melakukan penelaahan dokumen, memberikan pendapat hukum, menyusun somasi, melakukan negosiasi penyelesaian sengketa, maupun mendampingi proses hukum apabila sengketa sewa-menyewa tidak dapat diselesaikan secara musyawarah.

Penulis: (Jhohanes Situmorang SH)