Tanah Warisan Dijual Tanpa Persetujuan Semua Ahli Waris, Apa Hak Mereka?

LABURA.NET | LABUHANBATU UTARA – Tanah warisan sering kali menjadi sumber persoalan hukum ketika salah satu pihak menjual atau mengalihkan tanah tanpa terlebih dahulu memastikan siapa saja yang secara hukum memiliki hak atas harta peninggalan tersebut.

Masalah menjadi lebih rumit apabila tanah masih berstatus sebagai harta warisan yang belum dibagi, sementara dokumen atau sertifikat tanah hanya mencantumkan nama pewaris atau salah satu pihak. Dalam kondisi seperti ini, nama yang tercantum dalam dokumen pertanahan tidak selalu menjadi satu-satunya hal yang harus diperiksa.

Riwayat kepemilikan, hubungan hukum dengan pewaris, keberadaan ahli waris lain, dokumen waris, serta proses peralihan hak merupakan bagian penting yang perlu diteliti sebelum transaksi jual beli dilakukan.

Tanah warisan bukan sekadar persoalan siapa yang memegang sertifikat

Secara hukum, persoalan warisan dimulai ketika seseorang meninggal dunia dan meninggalkan harta serta pihak-pihak yang berhak mewarisinya.

Dalam hukum waris perdata, Pasal 832 KUHPerdata menentukan pihak-pihak yang dapat menjadi ahli waris, sedangkan Pasal 833 ayat (1) KUHPerdata pada prinsipnya menyatakan bahwa para ahli waris memperoleh hak atas harta peninggalan pewaris karena hukum sejak pewaris meninggal dunia.

Kejaksaan melalui layanan konsultasi hukum resminya juga menjelaskan bahwa ketika tanah warisan belum dibagi, tanah tersebut pada prinsipnya menjadi hak bersama para ahli waris. Karena itu, tindakan salah satu ahli waris untuk mengalihkan atau membebani tanah warisan tanpa persetujuan ahli waris lainnya dapat menimbulkan persoalan mengenai kewenangan melakukan perbuatan hukum tersebut.

Sementara bagi masyarakat yang tunduk pada hukum kewarisan Islam, ketentuan mengenai kelompok ahli waris antara lain terdapat dalam Pasal 174 Kompilasi Hukum Islam (KHI). KHI disebarluaskan melalui Instruksi Presiden Nomor 1 Tahun 1991 dan memuat Buku II tentang hukum kewarisan.

Artinya, sebelum membicarakan jual beli tanah warisan, langkah pertama yang tidak boleh dilewatkan adalah memastikan siapa saja ahli waris yang secara hukum memiliki hak.

Bagaimana jika hanya satu ahli waris yang menjual?

Pertanyaan ini sering muncul dalam sengketa keluarga.

Jawabannya tidak dapat diberikan hanya dengan melihat siapa yang memegang sertifikat atau siapa yang melakukan transaksi.

Jika tanah tersebut masih merupakan boedel waris yang belum dibagi dan terdapat beberapa ahli waris, maka perlu dilihat apakah seluruh ahli waris telah memberikan persetujuan, apakah telah ada pembagian warisan, apakah terdapat akta pembagian waris, serta apakah orang yang menjual memang memiliki kewenangan untuk mengalihkan bidang tanah tersebut.

Badan Pembinaan Hukum Nasional (BPHN) juga menjelaskan dalam layanan konsultasi hukumnya bahwa penjualan harta warisan oleh salah satu ahli waris tanpa melibatkan ahli waris lainnya harus dilihat berdasarkan sistem hukum waris yang berlaku dan status para ahli warisnya.

Dengan demikian, tidak tepat pula jika setiap transaksi seperti ini langsung dinyatakan sebagai tindak pidana. Persoalan pertama yang harus diperiksa adalah keabsahan kewenangan menjual dan status hak atas tanah tersebut.

Apabila ditemukan penggunaan dokumen palsu, keterangan yang tidak benar, atau perbuatan lain yang memenuhi unsur pidana, barulah aspek pidananya dapat diperiksa berdasarkan fakta dan ketentuan pidana yang berlaku.

Apa hubungan sertifikat dengan hak ahli waris?

Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria atau UUPA masih menjadi salah satu dasar utama hukum pertanahan Indonesia. Pasal 23 UUPA mengatur bahwa hak milik dan setiap peralihannya harus didaftarkan, dan pendaftaran tersebut merupakan alat pembuktian yang kuat mengenai sahnya peralihan hak.

Namun, kekuatan pembuktian sertifikat bukan berarti setiap persoalan mengenai riwayat perolehan tanah otomatis selesai hanya karena terdapat sertifikat.

Dalam sengketa tanah warisan, pemeriksaan dapat mencakup asal-usul tanah, siapa pemegang hak sebelum meninggal, kapan pewaris meninggal, siapa ahli warisnya, apakah pernah dilakukan pembagian warisan, serta bagaimana proses jual beli atau peralihan hak dilakukan.

Karena itu, dokumen pertanahan perlu dibaca bersama dengan dokumen kewarisan dan bukti-bukti transaksi.

Bagaimana proses peralihan tanah karena warisan?

Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah mengatur pendaftaran peralihan hak karena pewarisan. Dalam Pasal 42, untuk tanah yang telah terdaftar diperlukan antara lain sertifikat hak atas tanah, surat kematian pemegang hak dan surat tanda bukti sebagai ahli waris.

Jika penerima warisan lebih dari satu orang dan belum terdapat pembagian yang menyebabkan tanah tertentu jatuh kepada seorang ahli waris tertentu, peralihan hak dapat didaftarkan kepada para penerima waris sebagai hak bersama.

Perlu dicatat, PP Nomor 24 Tahun 1997 telah diubah oleh PP Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun dan Pendaftaran Tanah. PP Nomor 18 Tahun 2021 berstatus berlaku dan mengubah sejumlah ketentuan PP 24/1997.

Karena itu, pemeriksaan kasus tanah warisan sebaiknya menggunakan ketentuan pertanahan yang berlaku dan tidak hanya mengandalkan aturan lama secara terpisah.

Apa hak ahli waris yang tidak pernah menyetujui penjualan?

Apabila seorang ahli waris mengetahui tanah warisan telah dijual tanpa persetujuannya, ia tidak seharusnya langsung mengambil tindakan tanpa memeriksa dokumen terlebih dahulu.

Beberapa hal penting yang perlu diperiksa antara lain:

1. Siapa pewaris dan kapan meninggal dunia.
2. Siapa saja ahli waris yang sah menurut sistem hukum waris yang berlaku.
3. Apakah tanah tersebut benar merupakan bagian dari harta warisan.
4. Apakah tanah sudah pernah dibagi atau masih menjadi harta warisan bersama.
5. Siapa yang tercatat sebagai pemegang hak dalam sertifikat.
6. Apakah pernah dibuat akta pembagian warisan.
7. Bagaimana proses jual beli dilakukan dan siapa yang menandatangani dokumen.
8. Apakah transaksi dibuat melalui Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan didaftarkan pada Kantor Pertanahan.
9. Apakah terdapat persetujuan atau kuasa dari ahli waris lainnya.
10. Apakah terdapat indikasi pemalsuan dokumen atau keterangan yang tidak benar.

Dari pemeriksaan tersebut baru dapat ditentukan langkah hukum yang tepat.

Penyelesaian dapat ditempuh melalui musyawarah hingga pengadilan

Sengketa tanah warisan tidak selalu harus langsung berakhir di pengadilan.

Jika hubungan keluarga masih memungkinkan, penyelesaian melalui musyawarah dapat menjadi langkah awal. Para pihak dapat menyamakan data mengenai ahli waris, luas dan status tanah, serta hak masing-masing.

Apabila musyawarah tidak menghasilkan penyelesaian, mediasi dapat dipertimbangkan. Namun, apabila hak salah satu ahli waris tetap dirugikan dan tidak ada penyelesaian, langkah hukum melalui pengadilan dapat dipertimbangkan sesuai karakter perkara dan sistem hukum yang berlaku.

Dalam perkara pertanahan, pendampingan sejak awal juga penting agar bukti tidak terabaikan dan langkah yang ditempuh sesuai dengan posisi hukum masing-masing pihak.

Jangan terburu-buru menjual atau membeli tanah warisan

Tanah warisan memiliki dimensi hukum yang lebih kompleks dibandingkan jual beli tanah biasa. Pembeli pun seharusnya tidak hanya memeriksa sertifikat, tetapi juga menelusuri status penjual dan asal-usul hak atas tanah.

Bagi ahli waris, keberatan terhadap penjualan tanah warisan juga perlu didukung bukti yang jelas, bukan sekadar klaim hubungan keluarga.

Oleh sebab itu, sebelum menandatangani transaksi, memberikan persetujuan, atau menghadapi sengketa tanah warisan, pemeriksaan dokumen dan riwayat tanah menjadi langkah penting.

Labura Law Firm dapat membantu masyarakat melakukan pemeriksaan dokumen waris dan pertanahan, menganalisis kedudukan hukum para pihak, serta memberikan pendampingan dalam penyelesaian sengketa melalui jalur nonlitigasi maupun litigasi sesuai kebutuhan perkara.

Persoalan tanah warisan sebaiknya tidak dibiarkan berlarut-larut. Semakin cepat status ahli waris, dokumen tanah dan proses peralihannya diperiksa, semakin jelas pula langkah hukum yang dapat dipertimbangkan.

Penulis: (Jhohannes H. Situmorang, SH, MH)