Sewa Rumah Tanpa Perjanjian Tertulis, Apakah Tetap Sah? Ini Risiko Hukum yang Wajib Dipahami

LABURA.NET | Menyewa rumah hanya berdasarkan kesepakatan lisan mungkin terasa praktis. Pemilik rumah dan penyewa cukup menyepakati harga, jangka waktu, serta cara pembayaran tanpa harus menyusun dokumen panjang. Namun, ketika muncul perselisihan, ketiadaan perjanjian tertulis dapat membuat penyelesaian masalah menjadi lebih rumit.

Persoalan sewa-menyewa tidak selalu muncul sejak awal. Sengketa bisa terjadi ketika penyewa terlambat membayar, pemilik meminta rumah dikosongkan sebelum masa sewa berakhir, uang jaminan dipermasalahkan, atau kedua belah pihak memiliki pemahaman berbeda tentang isi kesepakatan.

Karena itu, bukti kesepakatan menjadi bagian penting dalam hubungan sewa-menyewa. Bukti pembayaran dan komunikasi perlu disimpan dengan baik untuk membantu menjelaskan apa yang sebenarnya telah disetujui oleh kedua belah pihak.

Apakah Sewa Rumah Tanpa Kontrak Tertulis Tetap Sah?

Jawabannya, tidak adanya kontrak tertulis tidak serta-merta membuat perjanjian sewa rumah menjadi tidak sah.

Dalam hukum perdata Indonesia, ketentuan mengenai perjanjian dapat ditemukan dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata). Pasal 1320 KUHPerdata mengatur empat syarat sahnya perjanjian, yaitu adanya kesepakatan para pihak, kecakapan untuk membuat perikatan, suatu hal tertentu, dan sebab yang halal.

Sementara itu, Pasal 1548 KUHPerdata menjelaskan bahwa sewa-menyewa merupakan persetujuan ketika satu pihak memberikan kenikmatan atas suatu barang kepada pihak lain selama jangka waktu tertentu dengan pembayaran harga yang disanggupi.

Ketentuan tersebut menunjukkan bahwa hubungan sewa-menyewa pada dasarnya bertumpu pada adanya persetujuan mengenai objek, jangka waktu, dan pembayaran sewa. Oleh sebab itu, kesepakatan lisan tetap dapat memiliki akibat hukum sepanjang memenuhi persyaratan yang berlaku.

Meski demikian, persoalan muncul ketika salah satu pihak menyangkal pernah menyepakati ketentuan tertentu. Tanpa dokumen yang merinci hak dan kewajiban masing-masing, pihak yang bersengketa mungkin harus mengandalkan bukti lain untuk menjelaskan isi kesepakatan.

Mengapa Perjanjian Tertulis Penting bagi Pemilik dan Penyewa?

Perjanjian tertulis bukan sekadar formalitas. Dokumen ini dapat menjadi pedoman ketika pemilik rumah dan penyewa berbeda pendapat mengenai pelaksanaan kesepakatan.

Beberapa hal yang sebaiknya dicantumkan dalam perjanjian sewa rumah meliputi:

1. Identitas para pihak, termasuk pemilik atau pihak yang berwenang menyewakan rumah dan penyewa.
2. Alamat serta kondisi rumah yang menjadi objek sewa.
3. Nilai dan jadwal pembayaran, termasuk metode pembayaran serta ketentuan uang jaminan jika ada.
4. Jangka waktu sewa, berikut ketentuan perpanjangan dan berakhirnya masa sewa.
5. Hak dan kewajiban para pihak, termasuk pemeliharaan rumah dan tanggung jawab atas kerusakan.
6. Ketentuan pengakhiran sewa, penyelesaian perselisihan, serta tindakan yang dapat ditempuh apabila terjadi pelanggaran kesepakatan.

Rincian tersebut membantu mengurangi ruang perbedaan penafsiran. Jika sengketa benar-benar terjadi, isi perjanjian juga dapat digunakan untuk menilai apakah salah satu pihak telah memenuhi kewajibannya.

Pasal 1338 KUHPerdata menegaskan bahwa persetujuan yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi pihak yang membuatnya dan harus dilaksanakan dengan itikad baik. Artinya, pemilik maupun penyewa sama-sama berkewajiban menghormati kesepakatan yang sah.

Bukti Pembayaran dan Percakapan WhatsApp Jangan Dihapus

Bagaimana jika perjanjian terlanjur dibuat secara lisan?

Pemilik dan penyewa sebaiknya mengumpulkan serta menyimpan bukti yang berkaitan dengan transaksi tersebut. Bukti yang relevan dapat berupa kuitansi pembayaran, bukti transfer bank, percakapan WhatsApp, surat elektronik, foto kondisi rumah, atau komunikasi lain yang menjelaskan kesepakatan.

Bukti-bukti tersebut dapat membantu menunjukkan adanya hubungan sewa-menyewa, besarnya pembayaran, jangka waktu yang disepakati, maupun komunikasi ketika masalah mulai muncul.

Dalam konteks pembuktian perdata, Pasal 1866 KUHPerdata mengenal beberapa jenis alat bukti, termasuk bukti tulisan dan persangkaan. Untuk informasi atau dokumen elektronik, ketentuan mengenai alat bukti elektronik juga perlu diperhatikan, antara lain berdasarkan Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2008 tentang Informasi dan Transaksi Elektronik sebagaimana telah diubah, terakhir dengan Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2024.

Meski demikian, tidak semua tangkapan layar otomatis membuktikan seluruh klaim seseorang. Keaslian, kelengkapan percakapan, konteks komunikasi, serta keterkaitannya dengan sengketa tetap perlu dinilai. Karena itu, simpan percakapan secara utuh dan jangan mengubah isi bukti yang berkaitan dengan persoalan hukum.

Ketika Terjadi Sengketa, Apakah Salah Satu Pihak Bisa Langsung Digugat?

Sengketa sewa rumah perlu dilihat berdasarkan fakta dan isi kesepakatan. Misalnya, penyewa tidak membayar uang sewa sesuai jadwal atau pemilik tidak memenuhi kewajibannya sebagaimana telah disepakati. Keadaan seperti ini dapat menimbulkan persoalan wanprestasi apabila terdapat kewajiban yang sah dan pihak terkait terbukti tidak memenuhinya.

Pasal 1550 KUHPerdata mengatur sejumlah kewajiban pihak yang menyewakan, antara lain menyerahkan barang yang disewakan, memeliharanya agar dapat digunakan sesuai tujuan, serta memberikan kesempatan kepada penyewa untuk menikmati barang tersebut dengan tenteram selama masa sewa.

Namun, tidak setiap perbedaan pendapat otomatis merupakan wanprestasi. Penilaiannya bergantung pada kewajiban yang disepakati, fakta kejadian, bukti yang tersedia, dan ketentuan hukum yang berlaku.

Sebelum menempuh jalur pengadilan, para pihak dapat mencoba menyelesaikan persoalan melalui musyawarah dan menyampaikan tuntutan atau teguran secara tertulis. Jika tidak tercapai penyelesaian, langkah hukum perdata dapat dipertimbangkan sesuai keadaan kasusnya.

Yang perlu dihindari adalah mengambil tindakan sepihak tanpa mempertimbangkan hak dan kewajiban masing-masing. Misalnya, menahan uang jaminan tanpa dasar yang jelas atau memaksa penyewa meninggalkan rumah dengan mengabaikan kesepakatan yang masih berlaku dapat memperbesar konflik.

Langkah Pencegahan agar Sewa Rumah Lebih Aman Secara Hukum

Baik pemilik rumah maupun penyewa memiliki kepentingan untuk memastikan transaksi berjalan jelas dan transparan. Sebelum rumah ditempati, periksa kewenangan pihak yang menyewakan, sepakati seluruh ketentuan penting, dan buat perjanjian tertulis yang ditandatangani para pihak.

Setiap pembayaran sebaiknya memiliki bukti yang dapat ditelusuri. Jika pembayaran dilakukan secara tunai, mintalah kuitansi. Jika dilakukan melalui transfer, simpan bukti transaksi. Apabila terdapat perubahan kesepakatan, dokumentasikan perubahan tersebut dan pastikan kedua belah pihak menyetujuinya.

Ketika perselisihan mulai muncul, jangan terburu-buru menghapus percakapan atau mengambil tindakan yang berpotensi merugikan posisi hukum sendiri. Dokumentasikan peristiwa secara kronologis dan mintalah penjelasan hukum sebelum menentukan langkah berikutnya.

Konsultasi Hukum Dapat Membantu Menentukan Langkah yang Tepat

Sengketa sewa-menyewa rumah tidak selalu harus berakhir di pengadilan. Dalam banyak keadaan, persoalan dapat dibicarakan terlebih dahulu dengan mengacu pada kesepakatan dan bukti yang tersedia. Namun, jika hak salah satu pihak terancam atau penyelesaian menemui jalan buntu, pendampingan hukum dapat membantu menilai pilihan yang tersedia.

LABURA LAW FIRM menyediakan layanan konsultasi hukum bagi masyarakat yang membutuhkan arahan terkait persoalan sewa-menyewa, perjanjian, maupun sengketa perdata. Penanganan setiap perkara perlu disesuaikan dengan kronologi, dokumen, dan bukti yang dimiliki para pihak.

Jangan menunggu sampai sengketa membesar untuk mulai mengamankan bukti dan memahami hak Anda. Perjanjian yang jelas serta dokumentasi yang tertata merupakan langkah awal untuk mengurangi risiko persoalan hukum di kemudian hari.

Penulis: (Jhohannes H. Situmorang SH, MH)