Rumah Dijual, tetapi Kesepakatan Diingkari? Kenali Hak dan Langkah Hukum yang Bisa Ditempuh

LABURA.NET | Jual beli rumah bukan sekadar transaksi antara penjual dan pembeli. Di dalamnya terdapat hak, kewajiban, kesepakatan harga, pembayaran, penyerahan rumah, serta dokumen kepemilikan yang harus diperhatikan secara cermat.

Masalah dapat muncul ketika salah satu pihak mengingkari kesepakatan yang telah dibuat. Situasi ini berpotensi menimbulkan kerugian, baik bagi penjual maupun pembeli. Karena itu, setiap pihak perlu memahami kedudukan perjanjian, bukti transaksi, dan langkah hukum yang dapat ditempuh untuk melindungi haknya.

Lantas, bagaimana jika rumah sudah diperjualbelikan, tetapi salah satu pihak tidak menjalankan kesepakatan? Apakah persoalan tersebut dapat dibawa ke pengadilan, dan kapan tindakan itu berpotensi masuk ranah pidana?

Perjanjian Jual Beli Rumah Tidak Boleh Diabaikan

Dalam hukum perdata Indonesia, perjanjian memiliki kekuatan mengikat bagi para pihak yang membuatnya sepanjang memenuhi persyaratan hukum.

Pasal 1320 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata) mengatur empat syarat sah perjanjian, yakni kesepakatan para pihak, kecakapan untuk membuat perikatan, objek tertentu, dan sebab yang tidak terlarang.

Selanjutnya, Pasal 1338 KUHPerdata menegaskan bahwa perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya. Perjanjian tersebut juga harus dilaksanakan dengan iktikad baik.

Prinsip ini berarti penjual dan pembeli tidak semestinya bertindak sesuka hati setelah menyepakati transaksi. Apabila telah disepakati mengenai harga, pembayaran, waktu penyerahan, atau kewajiban lain, pelaksanaannya harus dinilai berdasarkan isi perjanjian dan ketentuan hukum yang berlaku.

Meski demikian, tidak setiap perubahan atau pembatalan otomatis merupakan pelanggaran hukum. Penilaian harus mempertimbangkan isi kesepakatan, alasan pembatalan, serta hak dan kewajiban masing-masing pihak.

Apa yang Terjadi Jika Salah Satu Pihak Ingkar Janji?

Dalam hukum perdata, kegagalan memenuhi kewajiban yang telah diperjanjikan dapat menimbulkan persoalan wanprestasi atau cidera janji.

Contohnya, pembeli telah menyepakati pembayaran sesuai jadwal, tetapi tidak memenuhi kewajibannya. Sebaliknya, penjual telah menerima pembayaran sesuai kesepakatan, tetapi tidak melaksanakan kewajiban penyerahan rumah atau dokumen yang menjadi tanggung jawabnya.

Contoh tersebut merupakan gambaran umum, bukan penetapan bahwa wanprestasi telah terjadi dalam setiap transaksi yang bermasalah.

Penentuan wanprestasi perlu mempertimbangkan isi perjanjian, apakah kewajiban sudah jatuh tempo, apakah prestasi telah dipenuhi, serta apakah terdapat alasan yang dibenarkan secara hukum.

Pasal 1238 KUHPerdata mengatur keadaan lalai melalui surat perintah atau akta sejenis, maupun berdasarkan kekuatan perikatan itu sendiri apabila ketentuan perjanjian membuat debitur dianggap lalai setelah lewat waktu yang ditentukan.

Sementara itu, Pasal 1243 KUHPerdata menjadi salah satu dasar tuntutan biaya, kerugian, dan bunga akibat tidak dipenuhinya perikatan, sesuai persyaratan yang ditentukan hukum.

Dengan demikian, pihak yang merasa dirugikan perlu memeriksa terlebih dahulu apakah kewajiban pihak lainnya sudah dapat ditagih dan apakah syarat untuk mengajukan tuntutan telah terpenuhi.

Bukti Transaksi Menjadi Kunci Penyelesaian Sengketa

Ketika sengketa terjadi, bukti merupakan salah satu unsur penting untuk menjelaskan hubungan hukum antara penjual dan pembeli.

Bukti yang sebaiknya disimpan meliputi:

– Surat perjanjian jual beli atau Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB), jika ada.
– Bukti pembayaran uang muka maupun pelunasan.
– Kwitansi, bukti transfer, dan catatan transaksi.
– Percakapan WhatsApp, surat elektronik, atau komunikasi lain yang berkaitan dengan kesepakatan.
– Dokumen kepemilikan rumah dan tanah, termasuk sertifikat serta dokumen pendukung lainnya.
– Surat teguran, somasi, atau tanggapan yang pernah disampaikan para pihak.

Setiap dokumen harus diperiksa keaslian, kelengkapan, dan kaitannya dengan persoalan yang diperselisihkan. Percakapan elektronik juga perlu disimpan dalam bentuk yang utuh agar konteksnya tidak hilang.

Bukti-bukti tersebut dapat membantu menjelaskan apa yang disepakati, kewajiban yang telah dilaksanakan, bagian yang belum dipenuhi, serta kerugian yang diklaim oleh pihak yang bersengketa.

Karena itu, jangan terburu-buru menghapus komunikasi atau menyerahkan dokumen asli tanpa pencatatan dan pengamanan yang memadai.

Apakah Rumah yang Sudah Dijual Bisa Dibatalkan Sepihak?

Jawabannya bergantung pada kondisi transaksi dan ketentuan yang telah disepakati.

Pembatalan transaksi tidak selalu dapat dilakukan hanya karena salah satu pihak berubah pikiran. Apabila perjanjian telah dibuat secara sah, tindakan pembatalan harus dinilai berdasarkan ketentuan perjanjian dan hukum yang berlaku.

Pasal 1266 dan Pasal 1267 KUHPerdata merupakan ketentuan penting yang perlu diperiksa dalam persoalan pembatalan perjanjian timbal balik dan akibat tidak dipenuhinya kewajiban. Penerapannya bergantung pada keadaan perkara, termasuk isi klausul perjanjian dan ketentuan hukum yang relevan.

Dalam keadaan tertentu, pihak yang dirugikan dapat mempertimbangkan tuntutan pemenuhan perjanjian atau pembatalan disertai tuntutan yang dibenarkan hukum. Namun, tidak berarti semua perkara harus berakhir dengan pembatalan atau gugatan pengadilan.

Sebelum mengambil tindakan, periksa apakah terdapat klausul pembatalan, ketentuan pengembalian uang muka, tenggat pembayaran, atau mekanisme penyelesaian perselisihan.

Pemeriksaan tersebut penting agar langkah yang ditempuh tidak justru menimbulkan persoalan hukum baru.

Periksa Dokumen Tanah dan Proses Peralihan Hak

Jual beli rumah juga berkaitan dengan status kepemilikan tanah dan proses administrasi pertanahan.

Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah menjadi salah satu regulasi yang relevan untuk memahami proses pendaftaran peralihan hak atas tanah. Dalam praktiknya, akta jual beli untuk keperluan pendaftaran peralihan hak pada umumnya dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), sesuai ketentuan yang berlaku.

Karena itu, para pihak perlu memeriksa sertifikat, identitas pemegang hak, kewenangan penjual, status objek, serta dokumen yang diperlukan dalam proses peralihan hak.

Apabila transaksi masih berada pada tahap PPJB, perlu diperiksa pula syarat-syarat yang harus dipenuhi sebelum akta jual beli dan pendaftaran peralihan hak dapat dilaksanakan.

Dokumen perjanjian, bukti pembayaran, dan sertifikat memiliki fungsi yang berbeda. Bukti pembayaran tidak dengan sendirinya menggantikan seluruh persyaratan administrasi peralihan hak atas tanah.

Pemeriksaan dokumen sejak awal dapat membantu mengidentifikasi hambatan dan menentukan langkah penyelesaian yang sesuai.

Kapan Sengketa Jual Beli Rumah Berpotensi Menjadi Perkara Pidana?

Tidak semua sengketa jual beli rumah merupakan tindak pidana. Perselisihan mengenai pembayaran, penyerahan rumah, atau pelaksanaan perjanjian pada dasarnya harus terlebih dahulu dinilai berdasarkan hubungan hukum dan fakta yang tersedia.

Namun, apabila terdapat dugaan penggunaan nama atau kedudukan palsu, tipu muslihat, atau rangkaian kebohongan yang menggerakkan seseorang menyerahkan harta, persoalan tersebut perlu diperiksa lebih lanjut dari sudut hukum pidana.

Per 2 Januari 2026, Kitab Undang-Undang Hukum Pidana berdasarkan Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2023 telah berlaku. Pasal 492 mengatur tindak pidana penipuan dengan unsur-unsur yang harus dibuktikan sesuai ketentuan tersebut.

Artinya, kegagalan memenuhi janji saja tidak otomatis membuktikan penipuan. Harus terdapat fakta yang mendukung terpenuhinya unsur tindak pidana yang relevan.

Penilaian yang cermat diperlukan agar pihak yang dirugikan dapat menentukan apakah persoalannya lebih tepat diselesaikan melalui jalur perdata, dilaporkan sebagai dugaan tindak pidana, atau memerlukan penanganan hukum lainnya.

Langkah yang Dapat Ditempuh Ketika Terjadi Sengketa

Jika salah satu pihak mengingkari kesepakatan jual beli rumah, beberapa langkah berikut dapat dipertimbangkan.

Pertama, kumpulkan dan periksa bukti. Cocokkan perjanjian dengan bukti pembayaran, komunikasi, dan dokumen kepemilikan.

Kedua, identifikasi kewajiban yang belum dipenuhi. Pastikan bagian mana dari kesepakatan yang dilanggar, kapan kewajiban harus dipenuhi, dan apakah terdapat alasan yang dapat dibenarkan.

Ketiga, lakukan komunikasi atau somasi apabila diperlukan. Somasi dapat digunakan untuk meminta pihak terkait memenuhi kewajibannya atau memberikan penjelasan. Isi dan waktu penyampaiannya perlu disesuaikan dengan perjanjian dan ketentuan hukum yang berlaku.

Keempat, pertimbangkan penyelesaian melalui musyawarah. Jika memungkinkan, para pihak dapat merundingkan pemenuhan kewajiban, pengembalian pembayaran, atau penyelesaian lain yang sah dan disepakati.

Kelima, konsultasikan pilihan upaya hukum. Apabila penyelesaian tidak tercapai, perlu dinilai apakah gugatan perdata atau langkah hukum lain sesuai dengan fakta dan bukti yang tersedia.

Tidak ada satu langkah yang otomatis cocok untuk seluruh sengketa. Strategi penyelesaian harus mempertimbangkan posisi hukum para pihak, kekuatan bukti, tujuan penyelesaian, dan risiko yang mungkin timbul.

Labura Law Firm: Pahami Hak Anda Sebelum Mengambil Langkah Hukum

Sengketa jual beli rumah dapat melibatkan nilai ekonomi yang besar dan dokumen yang menentukan hak atas tempat tinggal maupun tanah. Kesalahan dalam memahami perjanjian atau mengambil tindakan tanpa pemeriksaan yang memadai dapat memperumit penyelesaian.

Karena itu, pemeriksaan dokumen dan konsultasi hukum sejak awal dapat membantu seseorang memahami kedudukan hukumnya, menilai bukti yang tersedia, serta mempertimbangkan pilihan penyelesaian yang sesuai.

Labura Law Firm menyediakan layanan bantuan dan konsultasi hukum yang dapat dipertimbangkan bagi masyarakat yang menghadapi persoalan perjanjian, wanprestasi, jual beli rumah, maupun sengketa pertanahan.

Setiap perkara perlu diperiksa berdasarkan fakta, dokumen, dan ketentuan hukum yang relevan. Tidak ada hasil penyelesaian yang dapat dijamin sebelum persoalan dinilai secara menyeluruh.

Jangan biarkan ketidakjelasan perjanjian membuat hak Anda terabaikan. Simpan bukti transaksi, periksa dokumen, dan pahami pilihan hukum sebelum mengambil keputusan.

Penulis: (Jhohannes H. Situmorang SH, MH)