Tanah Dijadikan Jaminan Tanpa Izin Pemilik? Ini Risiko Hukum dan Langkah yang Perlu Dilakukan

LABURA.NET | Memiliki sertifikat tanah bukan sekadar memegang selembar dokumen. Sertifikat merupakan alat bukti penting atas hak seseorang terhadap bidang tanah yang dimilikinya. Karena itu, ketika seseorang mengetahui tanah atau sertifikat miliknya ternyata digunakan sebagai jaminan utang tanpa sepengetahuan atau persetujuannya, persoalan tersebut tidak boleh dianggap sebagai masalah biasa.

Dalam praktiknya, persoalan tanah yang dijadikan jaminan tanpa izin pemilik dapat bersinggungan dengan hukum pertanahan, hukum perjanjian, hukum jaminan, bahkan hukum pidana apabila ditemukan adanya pemalsuan, penggunaan dokumen secara tidak sah, tipu muslihat, atau perbuatan melawan hukum lainnya.

Namun, perlu ditegaskan sejak awal: status “dijadikan jaminan tanpa izin” belum otomatis berarti telah terjadi tindak pidana. Ada atau tidaknya pelanggaran hukum harus diperiksa berdasarkan dokumen, status kepemilikan, proses pembebanan jaminan, pihak yang terlibat, serta alat bukti yang tersedia.

Pemilik Tanah Memiliki Hak atas Tanahnya

Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA) menempatkan hak milik sebagai salah satu hak atas tanah yang memiliki kedudukan kuat. Pasal 20 ayat (1) UUPA menyatakan bahwa hak milik adalah hak turun-temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah, dengan tetap memperhatikan fungsi sosial tanah.

UUPA juga mengatur pendaftaran tanah sebagai bagian penting untuk memberikan kepastian hukum. Pasal 19 UUPA menyebutkan bahwa pemerintah menyelenggarakan pendaftaran tanah di seluruh wilayah Indonesia, termasuk pendaftaran hak atas tanah dan peralihannya serta pemberian surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat.

Artinya, apabila seseorang tercatat sebagai pemegang hak atas tanah, setiap tindakan hukum yang membebani tanah tersebut tidak dapat begitu saja dilakukan oleh pihak lain tanpa dasar kewenangan yang sah.

Tanah sebagai Jaminan Tidak Bisa Sembarangan

Dalam konteks tanah yang dijadikan jaminan utang, salah satu instrumen hukum yang dikenal adalah Hak Tanggungan berdasarkan Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah.

Pasal 8 UU Hak Tanggungan secara tegas menyebutkan bahwa pemberi Hak Tanggungan adalah orang perseorangan atau badan hukum yang mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap objek Hak Tanggungan. Kewenangan tersebut harus ada pada saat pendaftaran Hak Tanggungan dilakukan.

Ketentuan ini menjadi sangat penting apabila muncul dugaan bahwa tanah seseorang digunakan sebagai jaminan tanpa persetujuan pemilik.

Dengan kata lain, persoalan utamanya bukan semata-mata apakah sertifikat tanah berada di tangan pihak lain, tetapi siapa yang memiliki kewenangan hukum untuk membebani tanah tersebut dan bagaimana proses pembebanan jaminannya dilakukan.

UU Hak Tanggungan juga mengatur bahwa pemberian Hak Tanggungan didahului dengan janji untuk memberikan Hak Tanggungan sebagai jaminan pelunasan utang tertentu yang dituangkan dalam perjanjian utang-piutang atau perjanjian lain yang menimbulkan utang.

Karena itu, apabila pemilik tanah merasa tidak pernah memberikan persetujuan, tidak pernah menandatangani dokumen terkait, atau tidak pernah memberikan kuasa kepada pihak lain, keadaan tersebut perlu diperiksa secara serius.

Bagaimana Jika Ada Dugaan Tanda Tangan Dipalsukan?

Persoalannya dapat menjadi lebih serius apabila setelah dilakukan pemeriksaan ternyata terdapat dokumen yang menggunakan tanda tangan pemilik tanah tanpa persetujuannya, surat kuasa yang tidak pernah diberikan, atau keterangan yang diduga tidak benar.

Dalam kondisi seperti itu, dugaan tindak pidana harus dianalisis berdasarkan fakta dan bukti yang ditemukan.

Perlu diperhatikan bahwa sejak 2 Januari 2026, UU Nomor 1 Tahun 2023 tentang Kitab Undang-Undang Hukum Pidana (KUHP) telah berlaku, dan ketentuan tersebut telah disesuaikan antara lain melalui UU Nomor 1 Tahun 2026 tentang Penyesuaian Pidana.

Misalnya, Pasal 492 UU Nomor 1 Tahun 2023 mengatur tindak pidana penipuan apabila seseorang dengan maksud menguntungkan diri sendiri atau orang lain secara melawan hukum menggunakan nama atau kedudukan palsu, tipu muslihat, atau rangkaian kata bohong sehingga menggerakkan orang untuk menyerahkan barang, memberikan utang, membuat pengakuan utang, atau menghapus piutang.

Namun, pasal tersebut tidak boleh langsung ditempelkan pada setiap sengketa tanah. Harus ada pemeriksaan terhadap unsur pidana dan bukti konkret yang mendukung dugaan tersebut.

Sertifikat Tanah Harus Segera Diamankan

Jika pemilik baru mengetahui sertifikat atau tanahnya digunakan sebagai jaminan, langkah pertama yang perlu dilakukan adalah mengamankan seluruh dokumen.

Beberapa bukti yang penting antara lain:

– Sertifikat atau dokumen kepemilikan tanah;
– Bukti komunikasi dengan pihak yang diduga menggunakan tanah;
– Perjanjian atau dokumen transaksi;
– Surat kuasa apabila pernah dibuat;
– Bukti pembayaran atau transaksi;
– Identitas pihak yang menggunakan tanah sebagai jaminan;
– Informasi mengenai kreditur atau lembaga yang menerima tanah sebagai jaminan;
– Dokumen terkait Akta Pemberian Hak Tanggungan apabila memang ada;
– Bukti lain yang dapat menjelaskan bagaimana tanah tersebut dapat dijadikan jaminan.

Jangan pula mengabaikan bukti komunikasi digital. Pesan WhatsApp, surat elektronik, foto dokumen, bukti transfer, maupun rekaman komunikasi tertentu dapat menjadi bagian dari bahan pemeriksaan, sepanjang diperoleh dan digunakan sesuai ketentuan hukum pembuktian.

Periksa Status Tanah dan Beban Haknya

Pemilik juga perlu mengetahui apakah tanah tersebut benar-benar telah dibebani Hak Tanggungan atau baru sebatas digunakan dalam suatu perjanjian jaminan.

Hal ini penting karena mekanisme administrasi pertanahan dan pembebanan Hak Tanggungan memiliki prosedur tersendiri.

PP Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah masih berlaku dan telah diubah antara lain oleh PP Nomor 18 Tahun 2021.

Selain itu, pelayanan Hak Tanggungan telah memiliki mekanisme terintegrasi secara elektronik melalui Permen ATR/Kepala BPN Nomor 5 Tahun 2020.

Sementara itu, penerbitan dokumen elektronik dalam kegiatan pendaftaran tanah saat ini diatur melalui Permen ATR/Kepala BPN Nomor 3 Tahun 2023 yang juga mengatur pemeliharaan data pendaftaran tanah, pencatatan perubahan data dan informasi, serta sistem elektronik dalam kegiatan pendaftaran tanah.

Karena itu, pemeriksaan tidak cukup hanya melihat sertifikat fisik. Status data pertanahan dan dokumen yang berkaitan dengan pembebanan hak juga perlu ditelusuri.

Jangan Menunggu Sampai Tanah Dilelang

Salah satu alasan mengapa persoalan seperti ini harus segera ditangani adalah adanya risiko hukum apabila ternyata tanah telah benar-benar dibebani Hak Tanggungan dan kemudian terjadi wanprestasi.

UU Hak Tanggungan memberikan hak kepada pemegang Hak Tanggungan pertama untuk menjual objek Hak Tanggungan melalui pelelangan umum apabila debitor cidera janji, sesuai ketentuan Pasal 6. UU yang sama juga menyatakan Hak Tanggungan tetap mengikuti objeknya di tangan siapa pun objek tersebut berada.

Karena itu, pemilik tanah yang merasa tidak pernah memberikan persetujuan tidak seharusnya menunggu sampai muncul surat peringatan, proses eksekusi, atau bahkan lelang.

Semakin cepat dokumen diperiksa, semakin cepat pula dapat diketahui apakah persoalannya merupakan kesalahan administrasi, sengketa keperdataan, perbuatan melawan hukum, atau terdapat dugaan tindak pidana.

Jangan Ambil Kesimpulan Sebelum Bukti Diperiksa

Dalam perkara tanah, satu dokumen dapat mengubah arah persoalan secara signifikan.

Karena itu, masyarakat sebaiknya tidak langsung menuduh pihak tertentu melakukan tindak pidana hanya berdasarkan informasi awal. Pemeriksaan harus dilakukan secara objektif dengan melihat sertifikat, data pertanahan, perjanjian, surat kuasa, dokumen Hak Tanggungan, identitas para pihak, serta kronologi kejadian.

Apabila terdapat indikasi bahwa hak pemilik tanah digunakan tanpa kewenangan, pemilik dapat mempertimbangkan langkah hukum yang sesuai berdasarkan hasil pemeriksaan, baik melalui jalur administratif, keperdataan maupun pidana apabila unsur tindak pidananya terpenuhi.

Bila Anda menemukan sertifikat atau tanah milik Anda diduga dijadikan jaminan tanpa sepengetahuan atau persetujuan, jangan menunggu sampai masalah berkembang menjadi sengketa yang lebih besar.

Labura Law Firm dapat menjadi tempat untuk memperoleh pendampingan dan analisis hukum berdasarkan dokumen serta fakta yang tersedia. Penanganan perkara tanah membutuhkan ketelitian karena menyangkut hak atas aset, dokumen pertanahan, hubungan perjanjian, serta kemungkinan konsekuensi hukum terhadap para pihak.

Pada akhirnya, tanah adalah aset bernilai tinggi dan setiap tindakan hukum terhadapnya harus memiliki dasar kewenangan yang jelas. Jika muncul dugaan bahwa hak atas tanah telah digunakan tanpa izin, langkah paling aman bukan mengambil tindakan sendiri, melainkan mengamankan bukti dan mendapatkan analisis hukum terlebih dahulu.

Dasar Hukum yang Relevan

1. UU Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA) — khususnya ketentuan mengenai hak milik dan pendaftaran tanah.
2. UU Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah — antara lain Pasal 8 mengenai kewenangan pemberi Hak Tanggungan dan Pasal 6 mengenai eksekusi apabila debitor cidera janji.
3. PP Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, sebagaimana telah diubah antara lain dengan PP Nomor 18 Tahun 2021.
4. Permen ATR/Kepala BPN Nomor 5 Tahun 2020 tentang Pelayanan Hak Tanggungan Terintegrasi Secara Elektronik.
5. Permen ATR/Kepala BPN Nomor 3 Tahun 2023 tentang Penerbitan Dokumen Elektronik dalam Kegiatan Pendaftaran Tanah.
6. UU Nomor 1 Tahun 2023 tentang KUHP, yang berlaku sejak 2 Januari 2026, sebagaimana telah disesuaikan melalui UU Nomor 1 Tahun 2026 tentang Penyesuaian Pidana.

PENULIS: (Jhohanes Situmorang, SH)