Beli Tanah Cuma Pakai Kwitansi, Sah? Ini Risiko Hukum yang Wajib Dipahami

LABURA.NET | Transaksi jual beli tanah sering kali dilakukan secara sederhana. Pembeli menyerahkan uang, penjual memberikan tanda terima atau kwitansi, lalu tanah dianggap telah menjadi milik pembeli. Cara seperti ini masih cukup mudah ditemukan di tengah masyarakat, terutama dalam transaksi yang dilakukan berdasarkan kepercayaan antara keluarga, tetangga, atau orang yang sudah saling mengenal.

Namun, muncul pertanyaan penting: apakah membeli tanah hanya dengan kwitansi sudah cukup untuk memberikan kepastian dan perlindungan hukum kepada pembeli?

Jawabannya tidak sesederhana “sah” atau “tidak sah”.

Kwitansi dapat menjadi alat bukti adanya pembayaran atau suatu transaksi, tetapi kwitansi saja tidak serta-merta memberikan kedudukan yang sama dengan sertifikat hak atas tanah atau Akta Jual Beli (AJB) yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

Dalam perspektif hukum pertanahan, persoalannya bukan semata-mata apakah uang sudah dibayar. Yang jauh lebih penting adalah apakah peralihan hak atas tanah telah dilakukan dan didaftarkan sesuai mekanisme hukum yang berlaku.

Kwitansi Bukan Pengganti Sertifikat dan AJB

Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA) tetap menjadi dasar utama hukum pertanahan nasional. UUPA mengamanatkan penyelenggaraan pendaftaran tanah untuk memberikan jaminan kepastian hukum kepada pemegang hak atas tanah.

Artinya, transaksi tanah seharusnya tidak berhenti pada pembayaran harga dan penyerahan kwitansi.

Dalam praktik hukum pertanahan, jual beli tanah yang hendak didaftarkan sebagai peralihan hak harus dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT. Ketentuan mengenai hal tersebut terdapat dalam Pasal 37 ayat (1) PP Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, yang ketentuannya telah mengalami perubahan dalam kerangka PP Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah. PP Nomor 18 Tahun 2021 saat ini berstatus berlaku dan mengubah sejumlah ketentuan PP Nomor 24 Tahun 1997.

Karena itu, kwitansi tidak boleh dipahami sebagai pengganti AJB.

Kwitansi terutama menunjukkan adanya pembayaran. Sementara AJB merupakan instrumen hukum yang digunakan dalam proses peralihan hak atas tanah untuk kemudian didaftarkan pada Kantor Pertanahan.

Apakah Jual Beli Tanah dengan Kwitansi Otomatis Tidak Sah?

Di sinilah masyarakat perlu berhati-hati.

Tidak tepat pula jika setiap transaksi tanah yang hanya menggunakan kwitansi langsung disebut sebagai transaksi yang “tidak sah” atau otomatis tidak mempunyai akibat hukum sama sekali.

Dalam hukum perdata, jual beli merupakan suatu perjanjian. Pasal 1457 KUHPerdata mendefinisikan jual beli sebagai persetujuan ketika satu pihak mengikatkan diri untuk menyerahkan suatu kebendaan dan pihak lainnya membayar harga yang telah dijanjikan.

Namun, perjanjian jual beli dan proses peralihan hak atas tanah merupakan dua persoalan yang harus dibedakan.

Dengan kata lain, kwitansi dapat mempunyai nilai pembuktian mengenai pembayaran atau adanya transaksi, tetapi belum tentu cukup untuk membuktikan bahwa proses peralihan hak atas tanah telah memenuhi seluruh persyaratan administrasi pertanahan.

Inilah titik yang sering tidak dipahami masyarakat.

Pembeli merasa sudah membayar lunas sehingga menganggap tanah otomatis menjadi miliknya secara sempurna. Padahal, dalam sistem pendaftaran tanah, terdapat proses administrasi dan pembuktian yang harus dipenuhi agar perubahan data kepemilikan dapat dicatat secara resmi.

Risiko Besar Membeli Tanah Hanya dengan Kwitansi

Transaksi tanah yang hanya didukung kwitansi dapat menimbulkan berbagai persoalan apabila suatu hari terjadi sengketa.

Pertama, penjual dapat menyangkal atau mempermasalahkan transaksi. Apalagi apabila kwitansi tidak menjelaskan secara lengkap objek tanah, batas-batas, luas, status hak, harga, tanggal transaksi, serta identitas para pihak.

Kedua, pembeli dapat mengalami kesulitan ketika hendak melakukan balik nama. Dokumen yang dibutuhkan dalam proses pendaftaran peralihan hak tidak berhenti pada kwitansi pembayaran.

Ketiga, muncul risiko sengketa dengan ahli waris penjual. Apabila penjual meninggal dunia sebelum proses administrasi peralihan hak selesai, persoalan dapat berkembang menjadi sengketa antara pembeli dan ahli waris.

Keempat, terdapat risiko tanah ternyata sedang bermasalah, misalnya terdapat hak pihak lain, sengketa batas, sertifikat yang tidak sesuai, jaminan kepada pihak lain, atau persoalan administrasi yang belum diketahui pembeli ketika transaksi dilakukan.

Kelima, apabila penjual kemudian menjual atau mengalihkan tanah kepada pihak lain, pembeli yang hanya mengandalkan kwitansi dapat menghadapi persoalan pembuktian dan perlindungan hak yang jauh lebih rumit.

Karena itu, nilai transaksi yang besar justru seharusnya membuat masyarakat semakin berhati-hati, bukan semakin menyederhanakan proses hukum.

PPAT Memiliki Peran Penting dalam Jual Beli Tanah

Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah, sebagaimana telah diubah dengan PP Nomor 24 Tahun 2016, mengatur mengenai jabatan dan tugas PPAT. Peraturan tersebut masih berstatus berlaku.

Dalam konteks jual beli tanah, PPAT berperan penting dalam pembuatan akta yang menjadi dasar pendaftaran perubahan data pertanahan.

Karena itu, masyarakat sebaiknya tidak hanya bertanya, “Apakah tanah ini sudah saya bayar?”

Pertanyaan yang jauh lebih penting adalah:

“Apakah status tanahnya jelas, dokumen kepemilikannya benar, penjual memang berhak menjual, dan proses peralihannya dapat didaftarkan secara resmi?”

Pertanyaan tersebut dapat mencegah persoalan besar di kemudian hari.

Bagaimana Jika Sudah Terlanjur Membeli Tanah dengan Kwitansi?

Bagi masyarakat yang sudah membeli tanah hanya dengan kwitansi, tidak perlu langsung panik.

Langkah pertama adalah mengumpulkan seluruh dokumen dan bukti transaksi. Jangan hanya menyimpan kwitansi.

Simpan pula bukti transfer, surat perjanjian, fotokopi identitas penjual dan pembeli, dokumen tanah, bukti pembayaran pajak jika ada, surat keterangan dari desa atau kelurahan, bukti penguasaan fisik tanah, serta dokumen lain yang berkaitan dengan transaksi.

Selanjutnya, lakukan pemeriksaan mengenai status tanah dan riwayat kepemilikannya.

Jika masih memungkinkan, para pihak dapat berkonsultasi dengan PPAT untuk menentukan langkah administratif yang diperlukan agar transaksi dapat ditindaklanjuti sesuai ketentuan pertanahan.

Apabila penjual tidak kooperatif, telah meninggal dunia, tanah telah dikuasai pihak lain, atau muncul sengketa mengenai kepemilikan, persoalannya dapat menjadi perkara hukum yang membutuhkan pemeriksaan dokumen dan strategi penyelesaian secara lebih serius.

Jangan Menunggu Sengketa Baru Mencari Bantuan Hukum

Sengketa tanah termasuk persoalan hukum yang dapat berlangsung panjang karena menyangkut dokumen, riwayat kepemilikan, perjanjian, penguasaan fisik, administrasi pertanahan, hingga pembuktian di hadapan hukum.

Karena itu, prinsip yang perlu dipegang masyarakat adalah:

Jangan hanya memastikan tanah sudah dibayar. Pastikan hak atas tanah juga aman secara hukum.

Jika Anda memiliki tanah yang dibeli hanya berdasarkan kwitansi, jangan langsung mengambil kesimpulan bahwa dokumen tersebut pasti tidak berlaku. Sebaliknya, jangan pula merasa sudah sepenuhnya aman hanya karena memegang kwitansi.

Setiap kasus harus diperiksa berdasarkan jenis hak atas tanah, status sertifikat atau alat bukti kepemilikan, identitas penjual, riwayat tanah, isi kwitansi atau perjanjian, bukti pembayaran, penguasaan fisik, serta kondisi hukum objek tanah tersebut.

Inilah pentingnya memperoleh pendampingan hukum sejak awal.

Labura Law Firm dapat membantu masyarakat melakukan telaah dokumen, pemeriksaan aspek hukum transaksi, memberikan pendapat hukum, membantu penyelesaian sengketa, serta mendampingi masyarakat dalam menghadapi persoalan hukum pertanahan sesuai kebutuhan dan kewenangan hukum yang berlaku.

Pada akhirnya, membeli tanah bukan sekadar menyerahkan uang dan menerima kwitansi.

Tanah adalah aset bernilai besar. Pastikan transaksi yang Anda lakukan tidak hanya selesai secara pembayaran, tetapi juga memiliki kepastian dan perlindungan hukum.

Dasar Hukum yang Perlu Diperhatikan

1. UU Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA), khususnya prinsip pendaftaran tanah dan kepastian hukum hak atas tanah. UU tersebut masih berstatus berlaku.
2. PP Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, yang telah diubah antara lain melalui PP Nomor 18 Tahun 2021.
3. PP Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah, sebagai salah satu ketentuan penting yang saat ini berlaku dalam penyelenggaraan pendaftaran tanah.
4. PP Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan PPAT, sebagaimana diubah dengan PP Nomor 24 Tahun 2016, terkait tugas dan jabatan PPAT.
5. KUHPerdata, khususnya ketentuan mengenai perjanjian dan jual beli, termasuk Pasal 1457 mengenai pengertian jual beli.

PENULIS: (Jhohanes Situmorang, SH)